Vindbaarheid van makelaars onderzocht: de top 100 in Google

Inleiding

Odiv is een allround online marketing bureau in Utrecht gespecialiseerd in meerdere branches, waaronder marketing voor makelaars. We doen regelmatig onderzoek naar de prestaties van makelaars in deze branche. Het is een interessante niche die enorm onder druk staat door de oververhitte woningmarkt. Het geringe woningaanbod en de hoge concurrentie zorgen ervoor dat makelaars zich zullen moeten aanpassen aan de veranderende omstandigheden. Digitale volwassenheid speelt daarin een grote rol. We zijn benieuwd hoe digitaal volwassen de makelaars in de regio Utrecht zijn. Dit onderzoeken we door de digitale vindbaarheid van makelaarskantoren in kaart te brengen. SEO (Search Engine Optimization) is namelijk een belangrijke indicator om digitale volwassenheid aan te tonen. We hebben dit onderzoek eerder uitgevoerd in 2020. Leuk om hetzelfde onderzoek nog eens uit te voeren en terug te pakken op de resultaten uit 2020. Zien we opvallende stijgers/dalers? En wat zien we nog meer gebeuren? Let’s dive in! Maar voordat we dat doen eerst wat achtergrondinformatie over het onderzoek.

Kun je niet wachten? Jump snel naar één van de volgende onderwerpen.

Methode
Resultaten
Gratis SEO scan
Conclusie

Doel van het onderzoek

Veel bedrijven willen een hoge organische (gratis) positie in Google op belangrijke zoekwoorden. Immers, dan ben je vindbaar voor je doelgroep en haal je bezoekers binnen zonder daarvoor te hoeven betalen. Slechts een klein aantal makelaars heeft daadwerkelijk op één of meerdere zoekwoorden een goede positie en haalt daarmee maandelijks veel bezoekers naar de website. Het doel van dit onderzoek is in kaart te brengen welke makelaars op doelgerichte zoekwoorden gevonden worden en welke makelaars nauwelijks zichtbaar zijn. Daarnaast willen we weten welke makelaars beter scoren in vergelijking met 2020 en welke makelaars minder goed scoren.

Methode

Het onderzoek is uitgevoerd tussen 27 en 30 mei 2024 en 5 en 7 mei 2020, onder 200 makelaarskantoren in de regio Utrecht. We hebben onderzocht hoeveel organische, gerichte bezoekers de verschillende makelaars maandelijks op hun website krijgen, om vast te stellen welk makelaarskantoor het meest zichtbaar is. Vervolgens hebben we dit uitgedrukt in een online marktaandeel en gekeken wat het verschil is tussen het onderzoek in 2024 en 2020.

Segment

We hebben ons gericht op de allround makelaars in de regio Utrecht. We hebben bewust niet gekozen voor aankoop- en verhuurmakelaars om het onderzoek goed te kunnen afbakenen.

Zoekwoorden

We hebben gekeken naar hoog volume zoekwoorden en zoekwoorden met een “koopintentie”. Er worden veel maandelijkse zoekopdrachten uitgevoerd op de zoekwoorden “makelaar + plaats”. Dit noemen we non-branded zoekwoorden (zoekwoorden waar de merknaam niet in voorkomt).  We hebben gekozen voor plaatsen in een straal van 20km rondom Utrecht met voldoende zoekvolume (aantal maandelijkse zoekopdrachten). We kunnen er over het algemeen vanuit gaan dat dit vrij concrete en intentie gerichte zoekopdrachten zijn. Immers, iemand die dit invoert in Google is op zoek naar een makelaarsdienst, waarschijnlijk om een aankoop- of verkoopmakelaar in te schakelen.

Met de tool Ahrefs hebben we de zoekwoorden bepaald en het volume erbij gezocht. In 2020 hadden we een andere tool, genaamd SEMrush. Omdat er veel verschil kan zitten in het zoekvolume tussen verschillende zoekwoordtools zou dat geen eerlijke vergelijking zijn geweest. We hebben om die reden het zoekvolume uit 2020 met terugwerkende kracht op basis van historische data in de tool Ahrefs opgezocht. Vervolgens hebben we het geschat maandelijks aantal bezoekers uit het onderzoek voor 2020 voor iedere makelaar aangepast op basis van het nieuwe (lagere) zoekvolume.

Zoekvolume

Daarnaast hebben we in Google trends de interesse in de zoekwoorden “makelaar” en “aankoopmakelaar” opgezocht om een aantal bevindingen in het onderzoek te staven. Er is bewust gekozen voor landelijke zoekwoorden (geen plaatsnaam) zodat we de bevindingen in Utrecht kunnen toetsen aan het landelijke beeld. 

Bezoekersaantallen op basis van positie

Hoe hoger je positie in Google, hoe meer organische bezoekers je op je website krijgt. We hebben gebruik gemaakt van de CTR study van Advanced Web Ranking om een schatting te maken van het aantal bezoekers dat iedere makelaar op ieder zoekwoord en op basis van de positie binnenhaalt.

Hierboven zie je de gemiddelde doorklikratio (CTR) per positie. Dit stelt ons in staat om een schatting te maken van de hoeveelheid organisch verkeer van een bedrijf. Als je op positie 1 in Google staat, krijg je gemiddeld 46,83% van de klikken. Op positie 20 krijg je slechts 1,27% van alle klikken. Dit betekent dat als er maandelijks 100 zoekopdrachten zijn en je op positie 1 staat, je gemiddeld 46,83 bezoekers per maand uit dat zoekwoord ontvangt. Goed ranken op zoekwoorden waar vaak op gezocht wordt, levert dus meer bezoekers op.

Vergelijking

We hebben twee onderzoeken uitgevoerd:

• Tussen 5 en 7 mei 2020 – gericht op 19 zoekwoorden
• Tussen 27 en 30 mei 2024 – gericht op 11 zoekwoorden

In eerste instantie zijn niet exact dezelfde zoekwoorden onderzocht, maar dat is natuurlijk wel wenselijk om een goede vergelijking te maken. Om die reden hebben we acht zoekwoorden uit het onderzoek van 2020 geschrapt, zodat we in beide onderzoeken op exact dezelfde 11 zoekwoorden uitkomen en we appels met appels kunnen vergelijken.

Uitsluiting betaalde advertenties en branded zoekopdrachten

Betaalde advertenties (zoals Google Ads) hebben we buiten beschouwing gelaten. Dit doen we omdat de uitgaven voor advertenties onbekend zijn en sterk kunnen fluctueren. Ook hebben we branded verkeer (zoekopdrachten op merknaam) niet meegenomen, omdat non-branded verkeer een gelijk speelveld creëert. Het is belangrijk om te weten hoeveel van alle doelgerichte non-branded zoekopdrachten bij jou terechtkomen en hoeveel bij je concurrent.

Resultaten

Zoekwoorden

Dit zijn de onderzochte zoekwoorden met bijbehorende zoekvolumes uit beide jaren.

Wat opvalt is dat het totale zoekvolume in 2024 over alle zoekwoorden in vergelijking met 2020 met 20% is gedaald. Geldt dit ook voor het zoekwoord “makelaar”?

De daling in zoekvolume op de lokale zoekwoorden is ook te zien op het landelijke zoekwoord “makelaar”. Deze is zelfs gedaald met 38% (2024 vs 2020).

Mogelijke verklaringen hiervoor zijn:

• Stijgende huizenprijzen: In het tweede kwartaal van 2020 was de gemiddelde vierkante meterprijs voor woningen in de provincie Utrecht ongeveer € 3.600. In het tweede kwartaal van 2024 is deze prijs gestegen naar ongeveer € 4.650 per vierkante meter. Dit betekent een stijging van ongeveer 29% over deze periode. De prijsstijging wordt gedreven door de aanhoudende vraag naar woningen en het beperkte aanbod op de markt​. Doordat veel starters en mensen met lage (en ook gemiddelde) inkomens geen woning meer kunnen betalen, kan dit leiden tot verminderde vraag naar makelaars.
• Weinig doorstroming: Het beleid van de overheid is dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Hierdoor stromen ze niet door naar een woonzorgcentrum of een kleinere woning. Ze blijven wonen in veelal te grote woningen die niet beschikbaar komen voor gezinnen. Starters kunnen op hun beurt ook niet doorstromen. Hierdoor kan er minder behoefte zijn aan makelaarsdiensten.
• Stijging hypotheekrente: De hypotheekrente is de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. In 2022 steeg de rente op 10-jarige hypotheken van onder de 1% naar bijna 4,5%​. Deze stijging heeft geleid tot hogere maandlasten voor huizenkopers, waardoor minder mensen zich een woning kunnen veroorloven of hun bestaande hypotheek kunnen herfinancieren​. Dit kan de vraag naar makelaarsdiensten hebben verminderd​.
• Strengere regelgeving voor hypotheken: Strengere hypotheekregels hebben de toegang tot krediet beperkt. Banken en financiële instellingen zijn voorzichtiger geworden met het verstrekken van leningen, wat heeft geleid tot een verminderde vraag naar hypotheken. Dit kan direct invloed hebben gehad op de de vraag naar makelaars.
• Pandemie-effecten: We zien een piek in de coronajaren 2020 en 2021, een milde piek bij het zoekwoord “makelaar” maar een duidelijke piek bij “aankoopmakelaar”. De pandemie kan deze piek in zoekopdrachten hebben veroorzaakt omdat mensen thuis waren en meer online zochten. Omdat we 2024 met 2020 (start Corona) lijkt het nu net alsof het zoekvolume flink is gedaald, terwijl de daling minder zou zijn geweest als de pandemie niet was voorgevallen.
• Verandering in zoekgedrag: Mogelijk is het zoekgedrag veranderd en zoeken mensen minder via Google met het traditionele zoekwoord “makelaar+plaats” en gebruiken zij andere zoekwoorden en/of media. Deze hypothese wordt beantwoord na de presentatie van de top 100.

De top 100 in Google

Hierbij presenteren we de top 100 makelaars in de regio Utrecht die het beste scoren in Google.

Het onderzoek naar de vindbaarheid van makelaars in Google, uitgevoerd in 2020 en recent herhaald in 2024, laat significante wijzigingen zien in de zichtbaarheid en het marktaandeel van verschillende makelaarsdomeinen.

We beginnen met de resultaten van 2024 en maken dan een vergelijking met het onderzoek van 2020.

Top 5 2024

1. Waltmann.nl 
2. Dekeizer.nl
3. Brecheisen.nl
4. Woerdenmakelaardij.nl
5. Aspektmakelaars.nl

Waltmann.nl is de winnaar door hun eerste positie op het hoog volume zoekwoord “makelaar utrecht”. Daarna volgt dekeizer.nl met een mooie tweede plaats die zij hebben gehaald door goed te ranken op meerdere zoekwoorden in plaatsen rondom de stad Utrecht. Ook brecheisen.nl presteert goed in meerdere plaatsen rondom de stad Utrecht en behaalt daarmee een prima derde plek. Woerdenmakelaardij.nl heeft de eerste positie op het zoekwoord “makelaar woerden” en dat is genoeg voor een vierde plaats. En we sluiten de top 5 af met aspektmakelaars.nl duur hun keurige eerste plaats notering op het zoekwoord “makelaar nieuwegein”. 

N.B.: Dit onderzoek is eind mei 2024 uitgevoerd. Ranking posities kunnen inmiddels alweer zijn veranderd.

De top 5 is een mix van gevestigde makelaarsorganisaties met meerdere vestigingen en kleine organisaties met maar één vestiging. Woerdenmakelaardij.nl heeft volgens LinkedIn één vestiging en 2-10 medewerkers in dienst en staat op de vierde plaats. Je hoeft dus geen grote organisatie te zijn om hoge posities te bekleden in Google. Meerdere vestigingen kunnen je rankingposities wel positief beïnvloeden omdat het makkelijker is om hoog te scoren in een plaats waar je gevestigd bent. Dat zien we bijvoorbeeld gebeuren bij dekeizer.nl en brecheisen.nl

Opvallende stijgers 

• Waltmann.nl klimt van positie 96 naar de eerste positie, met een gigantische toename in geschatte bezoekers van 2,17 naar 515,13 per maand.
• Vanoordmakelaardij.nl klimt van plek 73 naar 8 en haalt daarmee naar schatting maandelijks 112 extra bezoekers binnen.
• Eigemanmakelaardij.nl komt de top 10 binnen met een indrukwekkende sprong van positie 51 naar 9 en haalt daarmee maandelijks naar schatting 60 extra bezoekers binnen.
• Woerdenmakelaardij.nl klimt van positie 15 naar 4. Zij halen daarmee naar verwachting 117 extra bezoekers per maand binnen.
• Aspektmakelaars.nl, brecheisen.nl en puntmakelaars.nl zijn nieuwe vermeldingen in de top 5 van 2024, terwijl ze in 2020 een zeer lage of onbekende positie hadden.
• Burgersdijk.nl en aarendonk.nl noteren hoge posities op regionale zoekwoorden in plaatsen rondom Utrecht en zijn flink gestegen op de lijst.

Stabiele factors

• Dekeizer.nl stijgt van de derde naar tweede positie, de linkbuilding inspanningen op het meest interessante zoekwoord “makelaar utrecht” hebben aantoonbaar effect. Maar ze halen hiermee naar verwachting in 2024 minder bezoekers binnen dan in 2020 doordat het aantal zoekopdrachten is gedaald.
• Van-doorn.nl en patistmakelaardij.nl blijven steady in de top 10 staan.

Opvallende dalers

• Domvast.nl de grote winnaar van vorig jaar is flink gedropt, van de eerste positie in 2020 naar positie 38 in 2024. Ze halen hiermee maandelijks naar schatting 489 minder bezoekers binnen. 
• Beumer.nl is eveneens flink teruggevallen van positie 2 naar 24. Ook zij halen een stuk minder verkeer binnen.
• Era.nl de grote makelaars franchise marketing organisatie, zakt op de lijst van plek 6 naar 21.

Nieuwe toetreders

• Nieuwe namen en verbeterde posities: we zien 36 nieuwe namen op de lijst. Dit zijn nieuwe makelaarskantoren die toetreden op de markt en een aantal reeds bestaande makelaars die hun posities hebben verbeterd en de top 100 binnen komen.

Andere opvallendheden

• Funda.nl verliest 62% online marktaandeel. Zijn de makelaars terrein aan het winnen?
• Trustoo.nl doet het als andere allround vergelijkingssite dan wel weer erg goed en stijgt met indrukwekkende cijfers, mogelijk als gevolg van gewijzigd zoekgedrag. Men googelt minder naar makelaars en meer naar vergelijkingssites zoals Trustoo.
• Makelaarsland.nl verliest als bekendste online makelaar 72% marktaandeel. Verkiezen we liever full service makelaars boven de goedkopere online makelaars waar je bijna alles zelf moet doen?

Conclusie

Het onderzoek naar de vindbaarheid van makelaars in de regio Utrecht, uitgevoerd door Odiv in 2020 en 2024, biedt inzicht in de vindbaarheid en online zichtbaarheid van makelaars. Hier zijn de belangrijkste bevindingen:

1. Daling zoekvolume: Er is in 2024 tov 2020 een daling van 20% in het zoekvolume voor de onderzochte zoekwoorden “makelaar+plaats” en een daling van 36% op het landelijke zoekwoord “verkoopmakelaar”. Mogelijke verklaringen hiervoor zijn:
   – Pandemische invloeden: Tijdens de coronajaren 2020 en 2021 was er een opvallende stijging in zoekopdrachten naar “aankoopmakelaar” en een kleinere piek bij “makelaar.” Deze trend werd waarschijnlijk veroorzaakt door mensen die door de COVID-19 pandemie meer tijd thuis doorbrachten en online zochten naar huizen en makelaarsdiensten. Door de piek die dit heeft veroorzaakt lijkt het alsof het zoekvolume flink is afgenomen, terwijl zonder de pandemie de daling van het zoekvolume minder zou zijn geweest.
   – Marco-economische effecten: Gestegen huizenprijzen, gestegen hypotheekrente, aangescherpte regels voor hypotheken en minder goede doorstroming, hebben het aantal woningtransacties en de vraag naar makelaarsdiensten mogelijk verminderd.
2. Verandering in zoekgedrag: Een deel van de zoekopdrachten verschuift naar de online vergelijkingssites trustoo.nl en mijn verkoopmakelaar.nl:
   Trustoo.nl maakt een flinke sprong van positie 115 naar 11, het zoekvolume naar Trustoo is toegenomen en het organische verkeer is in vier jaar tijd met 311% toegenomen, van 93 naar 383 bezoekers per maand op de pagina waar je makelaars kunt vergelijken.
   Mijnverkoopmakelaar.nl komt nieuw binnen op positie 13, het organisch verkeer is in vier jaar tijd gegroeid van 520 naar 11.733 bezoekers per maand. Dit platform wordt duidelijk veelvuldig gebruikt om makelaars met elkaar te vergelijken. Uit de resultaten blijkt dat Funda is gezakt van de vierde naar de tiende plaats. Er is echter geen verminderde vraag naar Funda volgens Google trends en we zien ook niet minder verkeer op de pagina waar je makelaars kunt zoeken. Deze bevinding komt dus niet overeen met andere bronnen en lijkt toevallig te zijn. 
   Tip: Zorg dat je goed vindbaar bent op vergelijkingssites en optimaliseer je vermelding.
3. Grote verschuivingen in vier jaar tijd: De posities van makelaars variëren sterk tussen 2020 en 2024. Sommige makelaars hebben hun positie aanzienlijk verbeterd, zoals waltmann.nl, dat steeg van de 96e naar de 1e plaats, terwijl de grote winnaar van vier jaar geleden (domvast.nl) is teruggevallen naar de 38e positie. En enkele gevestigde namen hebben aanzienlijke verliezen geleden, zoals era.nl en beumer.nl.
4. Nieuwe toetreders en verliezers: Er staan 36 nieuwe namen in de top 100. Dit zijn veelal nieuwe toetreders, wat duidt op een competitieve markt. En er zijn een klein aantal reeds bestaande makelaars die hun posities heb2ben verbeterd en de top 100 binnen komen.
5. Geen correlatie tussen bedrijfsgrootte, aantal vestigingen en ranking posities: Er is geen correlatie tussen de bedrijfsgrootte en de posities op de ranglijst. Woerdenmakelaardij.nl heeft één vestiging met 2-10 medewerkers in dienst en
   staat op 4. Terwijl beumer.nl, met zeven vestigingen en 50-200 medewerkers in dienst, de 24e positie noteert. Dus ook met een klein kantoor kun je goed ranken.
6. Veranderende voorkeuren: Uit de resultaten blijkt dat er een verschuiving is van online makelaars naar full-service makelaars, gezien de daling in marktaandeel van het bekende makelaarsland.nl. Let wel, dit is op basis van alleen de resultaten van de regio Utrecht en op een beperkt aantal zoekwoorden. Toch lijkt het aardig te kloppen met het landelijk beeld. Google trends laat namelijk dezelfde daling zien naar het branded zoekwoord “makelaarsland”. 

Aanbevelingen

De resultaten benadrukken het belang van Search Engine Optimization (SEO). Voortdurende technische, content- en linkbuildinginspanningen zijn essentieel om hoge posities in zoekresultaten te halen en te behouden. Het onderzoek onderstreept de noodzaak voor makelaars om zich voortdurend aan te passen aan de veranderende digitale omgeving om hun zichtbaarheid en (online) concurrentiepositie te waarborgen. De verschuivingen in de markt benadrukken het belang van een goede SEO-strategie om relevant en zichtbaar te blijven voor potentiële klanten. Als je het al niet doet, ga hiermee aan de slag en start met onze vindbaarheidscan!

Gratis vindbaarheidscan

Noteer je geen topscores en ben je benieuwd wat je zou kunnen verbeteren om je posities te verbeteren? Vul onderstaand formulier in en onze SEO, data en websitespecialisten doen een uitgebreide scan van je website en sturen je binnen één week een rapport met aanbevelingen voor:

• SEO: techniek, content en linkbuilding
• Usability (gebruiksvriendelijkheid)
• Meetbaarheid en tracking

Met deze tips kun je vervolgens zelf aan de slag om je website en je rankingposities te verbeteren. Of je kunt je marketingbureau ermee om de oren slaan!

Vraag hier je gratis scan aan!

Meer klanten met databasemarketing

SEO richt zich veelal op het genereren van nieuwe bezoekers, leads en klanten. Maar waarom zou je je alleen op nieuwe mensen richten als je al een hele database met contacten hebt? Dit zijn mensen die je al kennen en die converteren (uitgevoerde actie) vaak het beste tot leads en klanten. 

• Wist je dat je wellicht meer kunt halen uit je eigen database? 
• Wist je dat je iedere maand tientallen tot honderden leads genereert met je woningaanbod? 
• Wist je dat je iedere maand tientallen tot honderden leads genereert uit Funda?

Deze leads zijn, net als SEO leads, gratis. Je hoeft er niets extra voor te betalen en je kunt hier veel meer uithalen dan alleen een bezichtiging of het toesturen van een brochure. Je moet ze alleen weten te activeren en op de juiste manier zien op te volgen zodat je ze kunt omzetten naar leads opdrachten. Dit doe je onder andere door het bouwen van slimme flows met behulp van e-mail marketing automation. Met deze moderne technieken, kun je je database filteren zodat je met de juiste mensen in  contact komt. Wij adviseren alle makelaars met een goed gevulde database en voldoende nieuw aan te melden panden hiermee aan de slag te gaan. Wil je weten hoe? Neem een kijkje op onze pagina marketing voor makelaars en/of neem contact met ODIV op!